スタートするのが早いのか遅いのかわかりませんが、不動産投資を始めるべく不動産投資の勉強を始めました。
まずは不動産投資を始める経緯を少しだけ説明します。
不動産投資を始める経緯
私が不動産投資に興味を持ったのは、ロバート・キヨサキさんが書かれた「金持ちさん貧乏父さん」の本を読んでからです。もちろんこの本を読んだ時点でも不動産投資なんてお金がある人がやるもので元手がない自分には遠い世界の話だよなー。なんて思って生活していました。
そんな状態ではあるものの20歳から地道にコツコツの言葉の通り、稼いだお金を塵も積もれば山となるの精神で少しずつ貯金して元手を大きく増やす努力をしてきました。貯金だけでは埒が明かないと思ったので、投資の勉強もスタートして、始めは定期預金。次に外貨預金、その次に個別株の株式投資。この株式投資のタイミングで、車がキャッシュで買えるほどお金を吹っ飛ばした経験をして一時株式投資から足を洗っていました。
今現在は株式投資を復活したのですが、株式投資を復活した経緯としては前に勤めていた会社の退職金が401k（現在のiDeco）で資産運用で回されていました。運用方法は自分で選択した結果が反映されて、4年勤めた会社の退職金約70万円が退職から10年以上経過して約2倍にまで増えた経緯があります。今現在は2倍以上の約200万にまで増殖しました。
そんな401kの体験をもとに投資信託であれば、少しでも結果が出せるかもしれないということで、ひたすら貯金だけしていて金利が全くつかなかったお金をゴッソリ投資信託に移動しました。結果としては、時の運ともあいまってこちらも地味に増加した結果になりました。
これに味をしめた結果、また個別株の株式投資の世界に迷いこみました。個別株に戻る前にFX（外貨証拠金取引）も約2年ほどやっていたんですが、その話は別の機会にお話ししますね。
この記事を書いている2023年はおそらく当たり年に分類される投資年で、ほぼ誰でも利益を取れる大相場だと思います。そんな経緯もありながら、だいぶ不動産投資ができそうな金額に近づいてきました。
不動産投資を始めようと最終的に背中を押してくれたのが、加藤ひろゆきさんが書かれた「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」という本です。次の項目で少しこの本の話をします。
不動産投資の背中を押してくれた「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」
「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」が私の中の不動産投資のターニングポイントだと思います。その前には不動産に関する本を2冊購入していました。この前に購入した本はこの2冊です。
- 図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の本
- 図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の税金
この本もおそらく分かりやすく書かれているのかもしれないですが、ちょっと専門家向けというか専門用語の方が多く、不動産投資ビギナー向けでなかった点からもまだ不動産投資に踏み出すまではいきませんでした。
少し話を戻して、不動産投資を始めようと決意した本「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」ですが、この本は他の不動産投資本と少し毛色が違う本でした。と言っても、他の本はせいぜいロバート・キヨサキさんの本くらいしか読んでいないんですけども。大半の不動産投資の本は、銀行などからローンを組んで不動産を購入しましょう。購入した不動産を担保に次々ローンを活用しながら不動産を増やしていきましょう。こんな感じのニュアンスが多いんです。
私がこれは！と思った「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」という本は、少ない元手のキャッシュをもとに不動産を増殖させて、会社勤めという労働からリタイヤしましょう！みたいな感じの本なんです。
私マツは今現在36歳ではあるもの建設業で勤めていることもあり、いつまでもこの体がお金を生み出してくれるとは思えないことから何とか2つ目、3つ目のキャッシュを生み出す装置を準備しなければと考えていました。それもありつつ株式投資や投資信託をスキマ時間を活用して、肉体を使わずお金を生み出す装置にしようと考えましたが、少し甘かったです。
株式投資の話を深くすると話が脱線するので不動産投資の話を進めます。あまり本の中身に触れると情報漏洩やらなんやらといろいろ問題に触れそうなので、軽く触れるとみんな大好き「ニコニコ現金払い」を利用して、優位に不動産を購入しましょう。みたいな話なんですよね。
そういわれてみると、貯金やら投資やらで少し元手が増えてきて、小さい不動産くらいには手を出せそうそんな頃合いになったのもいい出会いでした。というのも基本的に株式投資やらの投資の世界ではインデックス投資などで年利数％という世界。もちろんこれも複利と時間の力を使うと雪だるま式に大きくなるんですが、なんとも味気ない。まぁ投資に味気やらスリルなんかを求めてはいけないんですけどね。もちろん個別株投資家のスーパーマンクラスになると年利何100％みたいな結果をたたき出すみたいですが、凡人が簡単に届く世界ではありません。
なんか少し話が脱線しているような気が。話を戻して不動産投資は年利10％～100％越えなんていうものも存在する世界らしいんですよね。そもそも不動産なので株式みたいに簡単に消失することもない現物投資。もちろん不動産のプロも存在する世界ですが、すべての大家さんなどがスーパーマンというわけもなく、付け入るスキもあるかもしれない。という感じで「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」という本をきっかけに不動産投資熱が再燃したというわけです。
次の項目では不動産投資の勉強を始めた順番を紹介していきます。
不動産投資の勉強を始める順番
私マツのやり方を基準で不動産投資の勉強を始める順番を紹介しようと思います。今現時点で私はこの順番でやっています。もちろん効率の良い順番も他にあると思います。
- 不動産に関する本を購入（体系的な知識を吸収）
- 不動産投資経験者の話を聞く（本で代用）
- 実際に売り買いされている不動産情報をチェック（気になる地域の不動産情報を確認）
- 不動産情報をもとに自分に不足している情報を確認
- 今後必要になる情報を入手
現時点ではこの状況止まりなので、これ以降の話はまた別の記事でしっかり触れたいと思います。1と2は前の項目までの話なので省略させてください。3番目から話していきます。
地元で売買されている不動産情報をチェック
不動産投資をやるためには、まずは現在売りに出されている不動産をチェックする必要があります。これは住んでいる地域＋不動産「○○ 不動産」（○○は地域名を入力）で検索するとすぐ情報が見れると思います。私は検索結果の上の不動産から順番にチェックしていきました。
不動産情報サイトの中でも「収益物件」とか書かれているものが不動産投資に分類される項目です。これを見ると一軒家の売地やら売りアパートのオーナーチェンジやら、更地販売などいろんな情報が読み取れると思います。私はこの情報をもとに、どの地域のどんな物件が自分で手が出せる範囲なのかざっとチェックしました。チェックの内容はざっとこんな感じです。
- 自分が手が出せそうな物件を持ち金の2倍程度までを条件にチェックする
- 物件がすぐに収益化できるのかも含め状態をチェック
- 購入できそうな物件の周辺情報を確認（Googleマップなどを活用）
- 物件の問題があるときは、物件に問題があるのか周辺に問題があるのか考える
少しチェック内容を説明しますね。まずは自分が手が出せそうな金額の約2倍程度の物件までを条件にどんな物件が自分の周辺に転がっているのかチェックしましょう。まずはお宝があるのか、残りカスが転がっているのか確認します。
次に出てきた物件情報をもとに物件と周辺情報をチェックします。たとえば一戸建てで現在貸し出し最中とか、アパートで満室運営中などざっくり投資した直後の利益率を計算します。これによってどんな物件が利益が取れて、どんな物件だとリスクが高いのかざっと肌感覚で覚えます。
物件情報をもとに周辺情報もチェックしましょう。たとえば売りに出されていた物件が、ド田舎の人里離れた借りても買い手もいない地域なのか。もしくは購入直後に引く手あまたになるような好条件物件なのか。物件の周りにはどんな建物があるのか、移動手段は何が必要かなんかをざっと考えます。
最後に物件が現在収益率が低下している物件もあるので、収益率が低下している原因を探ります。物件の外観だったり、内部の状況、もしくは周辺状況などを考えて自分が対策できる状況か頭をひねりましょう。
こんな感じで不動産情報のサイトを活用しながら不動産投資の自頭力を鍛えていきます。
次は不動産投資で自分が不足している知識や今後必要になる情報について話をしたいんですが、同じような話になるのでまとめて話していきます。
不動産情報をもとに今後必要な情報を洗い出していく
地元の不動産情報をもとに今後必要になる情報を洗い出していきましょう。たとえばこんな感じでしょうか。
- 土地勘を養うために売り出し物件の現地調査
- 周辺環境を覚えるために地図を準備
- 不良債権物件の改善リフォームの知識の勉強
こんな感じで必要そうな情報を洗い出していきます。もちろんこれ以外にもいろいろ必要な情報はあると思いますけどね。私マツの話で恐縮ですが、私マツは現役塗装屋さんなこともあり建物の外壁や屋根などの塗装工事は自力でできるので、建物の見栄え関連の知識は改めて覚える必要はありませんでした。私の場合には外部のリフォームにあたるエクステリアなんていったりしますかね。その辺の知識がないので、必要な専門家を覚えたり、工事に必要な最低限の知識を覚えたり、トラブルが多そうな水回りの知識や専門家を覚える必要があります。
売り出し物件の現地調査ももちろん大切なんですが、デスクワークで吸収できることは先に吸収したいので、私の場合には投資したい地域の地図情報を購入することにしました。少し地図情報について触れておきます。
不動産投資に役立つ地図情報
不動産投資における地図情報の利点は、現地に行かなくても周辺情報やある程度の地域住民の傾向が読み解けるところです。といっても、やはり地元をターゲットにしていることから、不動産投資を始める前からある程度その地域の周辺情報は事前に肌感覚で覚えている必要があります。地域情報がまったくないところで不動産投資をやるなら、現場100回みたいに実際に足を運んで、地域の特性を肌で感じる必要があると思います。
なんとなく地域の特性を肌感覚で持っている人は、現地調査をすっ飛ばして地図をゲットしちゃいましょう。私マツが購入した地図はこの2種類です。
- 日本地図センターで販売している地図
- ゼンリンで販売している地図
この順番で地図を購入しましたが、ゼンリンの地図だけを買うのがおすすめです。日本地図センターが販売している地図が不動産投資に向かない理由は、ゼンリンの地図に比べて地図の範囲が広域になっています。そのため不動産の物件の住所を把握できても周辺の地域情報を確認できないので、また別の地図を準備する必要があるからです。金額的には日本地図センターで販売している地図の方が数百円で購入できるのでめちゃくちゃ格安ですが、必要な情報がないのは意味がないのでおすすめしません。
ゼンリンの地図は金額は、地域1つあたり1万円弱から3万円くらいで非常に高価な地図になっています。とはいえ、地域の情報が住宅1件単位に名字などまで詳細に書かれているし、1冊購入すれば大切に使用すれば何年も何十年も使えるものです。なので1回の購入は高価だと感じますが、結果的にコスパ最強の地図になるので、不動産投資をしたい地域のゼンリンの地図は1冊持っておくようにしましょう。
もちろん今流行り？のGoogleマップでも詳細が確認できていいんですが、Googleマップだと自分の所持物件のマーキングなどできないので、その点は実際に手持ちの地図の方が書き込みできるので便利です。
最後に
だいぶ長くなってしまいました。今回は不動産投資をスタートする報告記事とプラスして私が具体的に動いた行動を記事にまとめたので、私と同じように不動産投資に興味があるけど、具体的に何したらいいかわからないという方に情報をまとめさせていただきました。
少しでも参考になる情報があれば幸いです。最後に私が不動産投資を始めるきっかけになった本とゼンリンの地図ってどんなの？というイメージが湧かない人のために、リンクを準備しておきます。
マツが初めて不動産投資に触れた本（金持ち父さん貧乏父さん）はこちらから
